別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 掛川 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   掛川 -4 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　高塚　智範   TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 68,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 掛川市旭ケ丘２丁目１２番１４ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 建築協定 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の分譲住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 掛川 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 環境の良い住宅地域 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 掛川駅北東方 2.3km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 人気の高台の住宅地域で需要は安定傾向で推移している。現在地域内に格別な変動要因はなく、当分の間現状を 維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は掛川市郊外の住宅地域一円。市場参加者は市内在住の一次取得者層が中心で、市外からの転入も見られる 。生活利便性が良好で、日照・通風が良く、緑も多い郊外住宅地域の人気は高く、新型コロナウイルス感染症の影響も 少ない。地価動向は各地区ごとにばらつきが見られ、やや下落から横ばいまで様々である。中心となる価格帯は、土地 のみの場合９００～１７００万円程度、建売住宅の場合２２００～２８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性・利便性を重視する戸建住宅地域に位置し、類似の事例から試算した比準価格の精度は高い。一方自己使 用を前提とする戸建住宅地域で周囲にアパート等は見られず、対象標準地上では収益物件の想定は向かないと判断し、 収益価格の試算は断念した。したがって本件では市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡にも留 意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　掛川 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,200 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [110.2] [105.0] 100 68,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の感染者数は増加 傾向で推移しており先行きは不透明だが、国 内の経済情勢と不動産市況は概ね安定化傾向 で推移している。 区画整然とした高台の住宅地域で人気があり 、不動産市況は安定傾向で推移している。地 域要因に変動はない。 方位は南向きで、代替競争関係にある他の不 動産と比較して市場競争力は優る。個別的要 因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％