別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月11日　提出
焼津 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
焼津 9-2 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　芝口　直樹   TEL.
鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 15,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 焼津市利右衛門字地蔵森２７２６番６５外
 ②地積
　(㎡)		 631  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:3		 工場

 工場、倉庫等が見ら
れる大井川港に近い
工業地域		 南6.5m市道 水道 藤枝

9.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   350 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 小規模工場兼倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  41.0 ｍ、規模　　       630 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 エネルギー関連ないし水産加
工関連の工場、倉庫が多い工
業地域。		 街

路		 ６．５ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ藤枝駅南東方

9.8km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 津波災害の懸念からしばらく需要の弱い状況が継続していたが、港湾を必要とする業種の基礎的な需要に支えら
れ、取引相場も安定化しつつある。今後も現状を基調として推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 平家建の小規模工場兼倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は志太エリア内の工業地域一円で、特に港湾に近接した工業地域が中心である。需要者は地元事業者のほか
全国展開を行っている法人など多岐にわたる。津波リスクが顕在化して以来、沿岸部に対する回避傾向は継続している
が、もともと港湾近接という特別な立地下で希少性が高いため、一定量の需要に支えられ、地価の下落幅は縮小しつつ
ある。規模の大小、立地条件等により価格はまちまちで、取引の中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己利用の工場が多く、賃貸収入を目的とした取引はほとんどないことから、適正な賃料水準を見出しにくく、収益価
格の試算は断念した。一方、比準価格は取引の実態を反映した実証的かつ客観的な価格であるため、説得力を有する。
よって、比準価格を標準とし、対前年変動率や昨今の焼津市沿岸部の需給動向について再度検討を行い、鑑定評価額を
上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     16,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の中、物流施設用地を探す動きが活
発化している一方で、水産加工関連や小規模
工場地についての需要は限定的となっている
。

津波災害に対する懸念により地価下落が継続
しているが、ここのところ底値感から安定し
た相場での取引が増え始めており、下落幅は
縮小している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 焼津 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ４Ｋ２２
０３
-419		 焼津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西11.7m道路、
北6m、角地
準工

(70,200)
b Ｒ４Ｋ２２
０３
-431		 焼津市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東15.2m県
道、中間画地
工業

(60,200)
c Ｒ４Ｋ２２
０３
-432		 焼津市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西15.5m県
道、中間画地
工業

(60,200)
d Ｒ４Ｋ２２
０３
-433		 焼津市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東5.7m市道
、中間画地
工業

(60,200)
e Ｒ４Ｋ２２
０３
-464		 焼津市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東13m県道、
中間画地
工業

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
19,596  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
18,816 		 100
[ 120.1]
15,667 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
15,700 
b (　           ) 
25,586  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
23,074 		 100
[ 143.5]
16,079 
16,100 
c (　           ) 
20,557  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
22,476 		 100
[ 143.5]
15,663 
15,700 
d (　           ) 
22,287  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
21,997 		 100
[ 134.6]
16,342 
16,300 
e (　           ) 
17,982  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  76.5]
23,247 		 100
[ 149.4]
15,560 
15,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +38.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +38.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +36.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　 -23.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     15,900 円／㎡]  



焼津 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例がないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自用の工場を中心とする地域で適切な賃貸事例の収集が困難なため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月14日　提出
焼津 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
焼津 9-2 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　杉田　篤彦   TEL.
鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 15,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 焼津市利右衛門字地蔵森２７２６番６５外
 ②地積
　(㎡)		 631  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:3		 工場

 工場、倉庫等が見ら
れる大井川港に近い
工業地域		 南6.5m市道 水道 藤枝

9.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   350 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 平家建の小規模工場兼倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  41.0 ｍ、規模　　       630 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 エネルギー、水産加工関連の
工場、倉庫が多い工業地域		 街

路		 ６．５ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ東海道本線藤枝駅
南東方
9.8km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 大井川港に近い工業地域であり今後も現況のまま推移していくものと予測する。津波想定区域に近いこともあり
地価は弱含みの状態で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 平家建の小規模工場兼倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、志太地区を中心とする工業地域一円で、需要者層は市内の業者のほか県内外からの中小規模の業者が中
心である。工場、倉庫等が見られる工業地域であるが港湾に近いことによる被災リスクの懸念から需要は弱含みの傾向
にある。中心となる価格帯は取引が少なく規模によりまちまちであり判然としない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用目的の工場等の取引が中心で、賃貸市場は成熟していないことから、収益価格は適用できなかった。鑑定評価額の
決定に当たっては、最近の広域的な工業地域の需給動向を考慮し不動産市場を反映した実証性が認められる比準価格を
採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     16,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症の影響で輸出関連
企業を中心に業績が低調で設備投資は海外経
済の不透明感から弱含みの状況


大井川港に近い工業地域であるが津波による
被災リスクの懸念から需要は弱含み。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 焼津 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ４Ｋ２２
０３
-123		 焼津市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西14.3m市
道、中間画地
｢調区｣ 

(50,80)
b Ｒ４Ｋ２２
０３
-419		 焼津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西11.7m道路、
北6m、角地
準工

(70,200)
c Ｒ４Ｋ２２
０３
-433		 焼津市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東5.7m市道
、中間画地
工業

(60,200)
d Ｒ４Ｋ２２
０３
-464		 焼津市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東13m県道、
中間画地
工業

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
15,156  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
15,156 		 100
[  88.4]
17,145 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
17,100 
b (　           ) 
19,596  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
18,816 		 100
[ 120.1]
15,667 
15,700 
c (　           ) 
22,287  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
21,997 		 100
[ 136.6]
16,103 
16,100 
d (　           ) 
17,982  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  76.5]
23,247 		 100
[ 149.4]
15,560 
15,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
-0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
-0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +38.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
-0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　 -23.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     15,900 円／㎡]  



焼津 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自己使用目的の工場、倉庫等が中心であり、最有効使用及び市場参加者の観点から収益還元法は規範性に乏しい
ので適用しない。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ