別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 焼津 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   焼津 -17 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　杉田　篤彦   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 焼津市下江留字中７５４番外 ②地積 　(㎡) 349   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が散在する閑静な住 宅地域 北東10.7m市道 水道 藤枝 6.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   650 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 国道１５０号南東側、役所、 商業施設に比較的近い住宅地 域 街 路 基準方位北１０．７ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ藤枝駅南東方 6.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅と農家住宅が散在する住宅地域であり、今後も現況の状態が続くものと予測する。旧大井川町中心部に 近いが市街化調整区域内に所在し需要は弱い。地価は弱含みの状態で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志太地区一円、特に旧大井川町内の住宅地域である。需要者は地区内に地縁性のある一次取得者層が中心 である。市街化調整区域内に所在し駅から離れ外部からの転入も少なく需要は弱含みの状態にある。土地は１０００万 円前後の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の住宅が中心で、賃貸市場は成熟していないことから、収益価格は適用できなかった。鑑定評価額の決定に当 たっては、代表標準地との均衡を踏まえ不動産市場を反映した実証性が認められる比準価格を採用して鑑定評価額を上 記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　焼津 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,200 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [103.0] 100 [ 95.9] [100.0] 100 31,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響で低迷して きた雇用状況、所得状況に持ち直しの動きも 見られるものの郊外部や沿岸部の住宅地の需 要は弱い。 市街化調整区域内の住宅地域であり最寄駅か らも離れ外部からの需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％