別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 焼津 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   焼津 -16 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　堀　正美   TEL.

鑑定評価額 7,870,000 円  １㎡当たりの価格 52,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 焼津市中新田字大樋北１４２番７ ②地積 　(㎡) 151   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅を主に店舗 等も見られる郊外の 住宅地域 南5m私道 水道、ガス 西焼津 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   600 ｍ、西   800 ｍ、南   550 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　　北　５ ｍ私道 交通 施設 ＪＲ西焼津駅南方 2.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部からやや離れているが利便性の高い住宅地域で、今後も現状のまま推移すると予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志太地区内陸部の住宅地域である。需要層は焼津市及び隣接市に居住または勤務する１次取得者である。 周辺には農地も多く見られる。内陸部に所在し津波浸水懸念はなく、利便性も高いので、需要は堅調で価格水準は安定 的に推移していたが、周辺で新たに供給される宅地に比較しての選好性は弱く、やや弱含みの傾向が続いている。需要 の中心となる価格帯は、土地のみでは、７００万円～９００万円、新築戸建住宅で２５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は戸建住宅を中心に共同住宅も介在する住宅地域に存するが、画地規模などにより、市場性のある収益想定が困 難であるため、収益価格は試算しない。近隣地域は、収益性よりも居住の快適性が重視され、市場での成約価格を指標 に価格水準が形成される住宅地域であることから、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地の価格と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　焼津 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,200 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [105.0] 100 [ 82.0] [104.0] 100 51,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国道１５０号以西の焼津市南部地域は、内陸 部にあるため、海岸近くの地域に比べて需要 は高いが、調整区域内についてはやや弱含み 状況である。 周囲に農地が多い住宅地域である。 個別的要因に変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％