別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 焼津 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   焼津 -14 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　浅野　眞人   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 41,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 焼津市上泉字つつじ平１３８番８５ ②地積 　(㎡) 271   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,100) （その他） 1:1 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北西6m市道 水道、ガス、下水 藤枝 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 大井川の左岸堤に近い、藤枝 市境にある区画整然とした住 宅団地 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ藤枝駅南方 4.1km 法令 規制 １中専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした郊外の閑静な住宅団地である。今後も居住環境は維持されるものと予測するが、代替関係にある 藤枝市南部や焼津市内の新興住宅地との相対的な地位低下から、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は焼津市内を中心に志太地区内の住宅地域の一円である。旧大井川町域内に存しており、主たる需要は旧大 井川町居住者が大半を占める。近隣地域は区画整然とした住宅地域であるが、周辺でも区画整理等の新規住宅地開発が 見受けられ、相対的な地位の低下から需要は弱含みである。土地は２５０㎡前後で１，０００万円～１２００万円程度 、新築戸建物件は２，５００、万円～３，０００万円程度が需要の中心と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心である。アパート等の収益物件は見受 けられず、賃貸市場は形成されていないため、収益価格の試算は行わない。主たる需要者は居住の快適性・利便性、及 び取引水準を重視した意思決定をするものと考えられる。以上の検討から、実際の取引価格に基づく比準価格を採用し 、代表標準地との検討の踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　焼津 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,200 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [103.0] 100 [ 72.2] [100.0] 100 41,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 二極化が進み、内陸部の利便性が優る地域や 、区画整理済の新興住宅地の需要は比較的堅 調であるが、沿岸部や利便性が劣る地域が低 迷している。 周辺地域における宅地供給余力も大きく、新 規開発の分譲地との競合等から住宅地として の相対的な地位の低下が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％