別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 焼津 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   焼津 -13 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　雅博   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 48,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 焼津市小川字六兵衛島２８８８番２外 (南部５４街区４外) ②地積 　(㎡) 221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 区画整理進行中の郊 外の新興住宅地域 北6m市道 水道、ガス 焼津 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西    80 ｍ、南   250 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整理が完了しつつある新 興住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ焼津駅南方 3.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成度が増しており、閑静な居住環境は維持していくものと思料される。地価は今後の景気動向にもよるが、基 本的には下落傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志太地区の住宅地一円。需要者は市内を中心に、一部静岡市を含む隣接市の１次取得者層である。区画整 理事業がほぼ完了し、保留地の供給、売り物件の増加等で買い手市場が続いているものの、相対的割安感もあり、需給 バランスは改善しつつある。土地は１，０００万円～１，５００万円程度、新築戸建物件は２，５００万円～３，００ ０万円程度が需要の中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は公法上の規制から経済合理的な共同住宅による賃貸経営が困難な為試算しなかった。居住の快適性等が重視 される住宅地域にあり、自己使用目的で取引されるのが殆どで、周辺の取引価格を水準として価格決定されることが一 般的であることから、同じ区画整理地内から求めた比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、対象標準地の鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　焼津 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,500 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [127.3] [100.0] 100 48,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響もあって地 域経済は停滞ぎみであり、住宅地の需要も減 少している。 区画整理事業はほぼ完了し、若者世帯奨励金 制度の効果もあって、市外からの転入も見ら れ、市内にあっては土地取引は若干乍ら回復 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％