別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 焼津 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   焼津 -10 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　雅博   TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 71,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 焼津市三ヶ名字宮嶋３６８番１８ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅を主にアパ ート等も混在する住 宅地域 北6m市道 水道、ガス 西焼津 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ西焼津駅南東方の閑静な 小規模分譲住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ西焼津駅南東方 1.9km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市南西部郊外の小規模分譲住宅地域で、閑静な居住環境は維持していくものと思料される。内陸部にあって、沿 岸部からの需要もあるが、周辺での宅地開発が多く、地価は横ばい乃至下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志太地区の住宅地一円。需要者は焼津市を中心に、一部静岡市を含む周辺市の１次取得者層である。周辺 部では農地等への宅地開発が随所に見られる他、南部地区での区画整理事業による宅地供給が多く、需給が緩み、買い 手市場となっている。土地は１８０㎡を中心に１，０００万円～１，５００万円程度、新築戸建物件は２，５００万円 ～３，０００万円程度が需要の中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく、経済合理性を有する賃貸建物を想定する事が困難な為収益還元法は適用しなかった。快適性を重視 する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格を決定されることが一般的と認 められるので、周辺住宅地の取引事例から求めた比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　焼津 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,500 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [ 87.0] [100.0] 100 71,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響もあって地 域経済は停滞ぎみであり、住宅地の需要も減 少している。 住宅地として熟成しているが、周辺で宅地開 発が多く、供給過剰感もあり、下落傾向とな った。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％