別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 焼津 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   焼津 -7 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　雅博   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 63,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 焼津市西小川２丁目４番１０ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に店舗 等が混在する住宅地 域 南西6m市道 水道、ガス、下水 焼津 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市中心部に近距離で、店舗も 混在する区画整理済みの住宅 地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ焼津駅南西方 1.8km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 居住環境、交通生活利便性の良好な区画整理済みの住宅地域で、今後もほぼ現状を維持していくものと思料する 。地価は今後の景気動向にもよるが、基本的には若干の下落傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志太地区の価格水準中位の住宅地域一円である。需要者は焼津市内及び静岡市方面からの一次取得者層が 中心である。住宅地需要は津波リスクに対する安全性からＪＲ西焼津駅を中心とした豊田学区内に集中しており、沿岸 部に近い本市中心市街部での需要はやや回復傾向にあるものの依然低調である。需要の中心は土地が１８０㎡前後で１ １００～１４００万円程度であり、新築戸建住宅で２７００～３４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく、経済合理性を有する賃貸建物を想定する事が困難な為収益還元法は適用しなかった。自己利用目的 の取引が多い地域であることから、需要者は居住の快適性を反映した取引価格を重視して取引を行うものと判断する。 また、本件において比準価格は類似の４事例から求められており、その信頼性は高いものと判断する。以上より、価格 の決定に当たっては、対前年変動率等も考慮のうえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　焼津（県） -4              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     63,200 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響もあって地 域経済は停滞ぎみであり、住宅地の需要も減 少している。 区画整理済で住環境は良好だが津波想定区域 に近く、需要は相対的にやや弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％ -0.3 ％