別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 焼津 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   焼津 -5 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　堀　正美   TEL.

鑑定評価額 6,940,000 円  １㎡当たりの価格 30,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 焼津市相川字堤外２５００番 ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,168) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する既成住 宅地域 南東4.2m市道 水道 藤枝 6.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  19.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 一般住宅、農家住宅、倉庫等 の混在地域 街 路 基準方位　　　北４ ．２ｍ市道 交通 施設 ＪＲ藤枝駅南方 6.4km 法令 規制 １住居 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 需要がさほど見込めない郊外の既成住宅地域であり、今後も現状のまま推移すると予想される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志太地区の旧大井川町内である。需要層は、焼津市及び隣接市に居住または勤務する１次取得者であるが 、特に旧大井川町に地縁性を有する層が中心となる。内陸部にあるので大地震の際の浸水懸念はないが、周辺には、工 場や農地が多く、利便性などの居住環境は劣り、需要を低迷させている。需要の中心となる価格帯は、土地のみで６０ ０～８００万円、新築戸建住宅の取引は見当たらない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は戸建住宅を中心に共同住宅も介在する住宅地域に存するが、市の中心部よりの接近性などを考慮すると、市場 性のある収益想定が困難であるため、収益価格は試算しない。近隣地域は、収益性よりも居住の快適性が重視され、市 場での成約価格を指標に価格水準が形成される住宅地域であることから、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 需要の元々弱い郊外の住宅地は、下落基調で 推移しており、今後も同様である。 市の中心部から離れた、大井川に近い既成住 宅地域で、地縁関係取引が主で、取引自体も 少ない。 個別的要因に変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％