別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 焼津 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   焼津 -3 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　芝口　直樹   TEL.

鑑定評価額 3,500,000 円  １㎡当たりの価格 18,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 焼津市浜当目２丁目５４２番 ｢浜当目２－８－２６｣ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 ＬＳ2 中小規模の住宅が建 ち並ぶ海岸に近い住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 焼津 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 瀬戸川河口近くの沿岸部に位 置する。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ焼津駅北東方 1.5km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 海岸線から近い古くからの既成住宅地域で需要が乏しいほか、周囲に目新しい店舗の進出や宅地の開発も認めら れないため、当面は現状維持程度で推移し、将来は衰退気味に推移する可能性もある。 (3)最有効使用の判定 ２階程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は焼津市を中心に藤枝市等を含む志太エリア内の住宅地域一円。需要者は市内または静岡市に勤務先を有す る一次取得者が中心である。沿岸部に近接した古くからの住宅地域で、もともと地縁性を有する者以外の外部需要が乏 しいほか、津波リスクが顕在化して以来、当地域の需要は激減しているため、地価の下落幅も引き続き大きい。土地は ５００万円までの取引が中心で、新築戸建物件の供給はほとんどない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が中心であるほか、沿岸部に位置しアパート需要も乏しく賃貸市場が成熟していないため、収益還 元法の適用は断念した。一方、居住上の快適性等が重視される住宅地域においては、自用目的で取引されるのがほとん どで、周辺の取引価格水準を指標として価格決定されることが一般的であることを鑑みれば、比準価格の有する意義は 大きい。そこで比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　焼津 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,500 円／㎡ [ 95.3] 100 100 [104.0] 100 [135.9] [100.0] 100 18,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 沿岸部の需要回避傾向は継続しており、その 反動として内陸部の利便性良好な地域に需要 はシフトしている。内陸部と沿岸部の価格差 は拡大している。 海岸線から近い古くからの地縁性が強い住宅 地域で、津波災害も強く懸念されることから 外部需要は乏しく、地価の低迷が続いている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.6 ％  ％