別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 焼津 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   焼津 -2 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　浅野　眞人   TEL.

鑑定評価額 8,280,000 円  １㎡当たりの価格 57,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 焼津市焼津４丁目８番１０ ｢焼津４－８－１６｣ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 焼津 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市内中心部に近く、利便性良 好な住宅地域である。想定津 波浸水域内に存している。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ焼津駅南方 1.2km 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした生活利便性の良好な住宅地域であり、今後も居住環境は維持されるものと考える。ただし想定津 波浸水域にあり、需要者の津波被害リスクへの意識の高まりから、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は焼津市内を中心に志太地区の住宅地域の一円である。主たる需要者は市内及び周辺市の１次取得者層であ る。利便性良好な住宅地域として熟成しており、周辺地域における宅地供給余力も大きく、住宅地としての相対的な地 位の低下が窺える。需要の中心は、土地は１８０㎡前後で８００万円～１，０００万円程度、新築戸建物件は２，５０ ０万円～３，０００万円程度の価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は熟成された住宅地域内に存し、自己使用目的での取引が中心である。主たる需要者は、居住の利便性・快 適性に加え、市場での取引価格を重視して意思決定をするものと考えられる。また画地の規模、形状から共同住宅の想 定は困難であり、収益価格の試算は行わない。以上の検討から、実証的な取引事例から求めた比準価格を採用し、代表 標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　焼津 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,500 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [102.0] 100 [110.9] [104.0] 100 58,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 二極化が進み、内陸部の利便性が優る地域や 、区画整理済の新興住宅地の需要は比較的堅 調であるが、沿岸部や利便性が劣る地域が低 迷している。 焼津駅への接近性に優れ、利便性良好な住宅 地域であるが、津波浸水区域内にあり、需要 者の選好性は津波リスクを避け、内陸部へ向 いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％