別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 磐田 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   磐田 -21 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　久保　知則   TEL.

鑑定評価額 5,140,000 円  １㎡当たりの価格 19,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 磐田市福田中島字中４１８番３外 ②地積 　(㎡) 261   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 家住宅が見られる住 宅地域 南東5.5m市道 水道、下水 磐田 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南   250 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 磐田駅南東方 4.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧福田町内の市街化調整区域に位置する住宅地域であり、需要は限定されている。今後も現状程度を維持するも のの、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福田地区を中心とした磐田市南部の住宅地域。需要者は旧福田町内の居住者が大部分を占め、市街化調整 区域であること等から他地域からの転入は限定されている。宅地購入時に海抜、地盤等を意識した住宅地の選別化が続 いており、利便性等の面が劣る磐田市の南部地域における土地需要は弱い状態が続いている。土地は概ね３００万円～ ７００万円程度が需要の中心であるが、新築の戸建住宅の供給は殆ど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件では磐田市南部の住宅地域の事例を採用し適切に比準を行っている。求められた比準価格は市場の実勢を反映して おり信頼性が高い。一方、周辺地域では賃貸需要が低迷しており、収益物件の想定が困難であるため、収益価格は試算 できなかった。自用目的の取引が大部分を占める住宅地域であることから市場性を反映した比準価格を採用し、代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　磐田 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,600 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [100.0] 100 [ 93.6] [102.0] 100 19,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 磐田市の人口は横ばい傾向で推移している。 住宅地の土地需要は、台地上の土地を中心と して底堅いものの、沿岸部では需要が弱い状 態が続いている。 地域要因に特段の変動はない。旧福田町内の 市街化調整区域であること等から、需要は限 定されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％