別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 磐田 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   磐田 -19 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　岡野　五郎   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 31,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 磐田市大久保字安井谷６０７番１外 ②地積 　(㎡) 405   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ1 農地の中に農家住宅 等が見られる住宅地 域 北5m市道 水道 磐田 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   180 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ磐田駅北方 7.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 磐田原台地上の農家住宅地域として格別の変動はなく、当面現状を維持するものと思料される。市街化調整区域 に位置し、土地利用の変化に乏しいことから地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は磐田市北部郊外の磐田原台地を中心とする住宅地域一円。需要者は市内に居住する地縁性を有する第一次 取得者層を中心とし、他市町からの転入は限定的である。災害リスクの少ない台地上に位置するが、農地が広がる市街 化調整区域内の住宅地域で地域的な変化に乏しいことから、地価は弱含み傾向で推移している。土地は総額で１，００ ０万円～１，５００万円程度が取引の中心であり、新築の戸建物件の供給は少ない地域である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺利用状況及び賃貸市場等に鑑み、収益性が土地価格形成の指標となり得ていない為、収益価格は試算しなかった。 自用目的の取引が中心であり、市場での成約価格を指標に価格が形成される住宅地であることから、実証的な比準価格 を採用し、市場動向等にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 用途等による程度の違いはあるが、新型コロ ナウイルス感染症が不動産市場に与える影響 は弱まっている。 災害リスクの少ない磐田原台地上に位置する が、農地が多い市街化調整区域内のため土地 需要は弱く、地価は弱含み傾向で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％