別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 磐田 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   磐田 -18 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　高塚　智範   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 56,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 磐田市中泉字院内下２０１６番６ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 駅南の住宅地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 磐田 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ミニ開発による住宅地域 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 磐田駅南西方 1.1km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 人気の劣る住宅地域で需要は弱含み傾向で推移している。現在地域内に格別な変動要因はなく、当分の間現状を 維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ磐田駅・豊田町駅を中心とする住宅地域一円。市場参加者は市内在住の一次取得者層が中心で、市外 からの転入も見られる。道路事情が劣るエリアや河川近くの地盤軟弱エリアが多いため、道路事情や地盤が良い郊外高 台の住宅地域と比較すると人気は劣るが生活利便性は良いため地価はやや下落から概ね安定傾向で推移している。中心 となる価格帯は、土地のみの場合１０００～１６００万円程度、建売住宅の場合２０００～２８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性・利便性を重視する戸建住宅地域に位置し、類似の事例から試算した比準価格の精度は高い。一方周辺に はアパート等も見られるが、後記のとおり対象標準地上では収益物件の想定は向かないと判断し、収益価格の試算は断 念した。したがって本件では市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　磐田 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [117.4] [100.0] 100 56,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の感染者数は増加 傾向で推移しており先行きは不透明だが、国 内の経済情勢と不動産市況は概ね安定化傾向 で推移している。 やや古めの雰囲気の住宅地域で、不動産市況 はやや弱含み傾向で推移している。地域要因 に変動はない。 方位は北西向きで、代替競争関係にある他の 不動産と比較して市場競争力は普通。個別的 要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％