別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 磐田 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   磐田 -14 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　久保　知則   TEL.

鑑定評価額 6,800,000 円  １㎡当たりの価格 34,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 磐田市平間字堤外１４６５番３８ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,188) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西4.7m市道 水道、ガス、下水 豊田町 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　　北 ４．７ｍ　市道 交通 施設 豊田町駅南方 4.4km 法令 規制 １住居 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域であるが、旧竜洋町における土地需要は限定されている。今後も同程度の住環境を維持するも のの、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧竜洋町を中心とする磐田市南部の住宅地域。需要者は旧竜洋町内の居住者が大部分を占め、他地域から の転入は限定されている。宅地購入時に海抜、地盤等を意識した住宅地の選別化が続いており、旧竜洋町の住宅地に対 する需要は弱い状態が続いている。土地は４００万円～８００万円程度、新築の戸建住宅は１，９００万円～２，５０ ０万円程度が需要の中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件では旧竜洋町の住宅地域の事例を採用し適切に比準を行っている。求められた比準価格は市場の実勢を反映してお り信頼性が高い。一方、画地規模等から収益物件の想定が困難であるため、収益価格は試算できなかった。自用目的の 取引が大部分を占める住宅地域であることから市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　磐田 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,600 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [100.0] 100 [ 54.0] [100.0] 100 33,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 磐田市の人口は横ばい傾向で推移している。 住宅地の土地需要は、台地上の土地を中心と して底堅いものの、沿岸部では需要が弱い状 態が続いている。 地域要因に特段の変動はない。熟成した住宅 地域であるが、旧竜洋町における土地需要は 限定的である。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％