別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 磐田 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   磐田 -7 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　徳田　夏雄   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 64,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 磐田市中泉字上野１２７１番７ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心とし た既成住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 磐田 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       215 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 磐田駅北方の市街化区域内の 住宅地域 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 磐田駅北西方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因は無く、駅北口より徒歩圏内の住宅地域として今後とも現状を維持しつつ推移するものと予測す る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね磐田市、袋井市の住宅地域である。需要者の中心は磐田市在住の１次取得者層である。近隣地域は磐 田駅北口より徒歩圏内の既成住宅地域で、相応の利便性は認められ、新型コロナウイルス感染症の影響も和らぎつつあ るが、街路条件がやや弱く、需要はやや弱い。土地は概ね１２００万円から１５００万円程度、土地建物では概ね２７ ００万円から３０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の存する地域は磐田駅北方近郊の既成住宅地域である。標準地の画地規模や周辺の賃貸市場を勘案すると、市場 性のある賃貸住宅を想定することが困難であることから、収益価格は試算しなかった。収益性よりも居住の快適性が重 視される住宅地域であることから、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用することとし、代表標準地との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　磐田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,600 円／㎡ [100.2] 100 100 [105.0] 100 [125.1] [101.0] 100 64,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響が徐々に和 らぐなか、磐田市内の住宅地も一部地域では 、堅調な動きが見られる。 磐田駅北方、徒歩圏内の既成住宅地域。街路 が狭く、需要はやや弱い。 特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -1.4 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％