別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 磐田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   磐田 -2 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　青島　進   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 56,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 磐田市二之宮字中小路１４１９番１ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 特別用途地区 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に工場 等が混在する既成住 宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 磐田 530m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ磐田駅南東方 530m 法令 規制 １住居 (60,160) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動はなく既成住宅地域として当面現状を維持するものと予測する。磐田駅徒歩圏内であるが、ＪＲ線北 部から北東部台地上の住宅地に比べ需要は弱く、地価水準はやや弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧磐田市の市街化区域の住宅地域。需要者は市内に居住する一次取得者を中心とし、磐田駅徒歩圏内であ り他市町からの転入も見られる。ＪＲ東海道本線以南の街路が狭く古さの窺える住環境であるため、駅北の台地上の住 宅地域に比較し需要者の選好性は弱く、価格水準は弱含み傾向で推移している。土地は総額で１，０００万円～１，３ ００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円～２，８００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、築年数の経過したアパートが多く、古さの窺える住環境、画地規模、街 路幅員等から収益還元法は非適用と判断した。本件評価においては、代替競争関係を有する磐田駅徒歩圏内の４取引事 例を選択し比準を行っており、市場性を反映した価格が得られたものと判断される。よって、比準価格を標準とし、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　磐田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,600 円／㎡ [100.2] 100 100 [105.0] 100 [148.1] [105.0] 100 56,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響による土地需要については、 地域要因、個別的要因等の優劣による格差が 拡大している。 磐田駅徒歩圏内に位置するが、街路が狭い既 成住宅地域であるため、地価水準はやや弱含 み傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -4.1 環境　　　　　　 +48.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％