別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 富士 9-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 9-6 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　興津　康博   TEL.

鑑定評価額 116,000,000 円  １㎡当たりの価格 38,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市原田字柳田３２０番３外 ②地積 　(㎡) 2,994   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 高度2種最高31m 1.5:1 倉庫 Ｓ1 製紙工場、倉庫のほ かに住宅も混在する 工業地域 西7m市道 水道、ガス、下水 吉原 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 吉原駅北方 3.2km 法令 規制 工業 (60,200) 高度2種最高31m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は県道三島富士線北側の、製紙工場、事業所、倉庫等が立地する工業地域で、当面は現状維持だが、周 辺にはスーパーマーケット、住宅も介在することから、今後、住工混在地域に移行してゆくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、富士市を中心に富士宮市、沼津市、御殿場市等の県東部の工業地域一円。需要者の属性は、工場 、倉庫等の法人事業者が中心である。市場における需給動向は、面積が住宅地に比べ大きく取引総額が嵩むほか、コロ ナ禍による先行き不透明感から、設備投資は抑制され土地需要は弱く取引件数は少ない。市場での中心となる価格帯は 、画地規模の大小や事業者の資金調達力、土地利用目的の如何によりまちまちであり、中心となる価格帯は広い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の工場あるいは倉庫の取引が一般的で、採用した取引事例は適切に補正、修正が行われ信頼性は高い。一方、 工場、倉庫等の賃貸物件の成約は少ないため賃料水準の把握は難しく、また工場等の賃貸市場が形成されていないこと から、収益価格の試算は断念した。従って、市場性を反映した実証的で規範性の高い比準価格を重視し、単価と総額と の関連や不動産需給等の各種動向にも留意して適正と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の生産年齢人口減少、老齢人口増加等の 構造的問題はあるが、コロナ禍が和らぎ、景 気回復を背景に不動産市況はやや持ち直しの 兆しが見られる。 内陸部の製紙工場、住宅等が混在する住工混 在地域に移行しつつある地域で、新興工業団 地や周辺住宅地の地価動向により、地価は弱 含み傾向にある。 個別的要因の格別な変動は見られない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％