別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 富士 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 9-4 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　隆史   TEL.

鑑定評価額 45,400,000 円  １㎡当たりの価格 36,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市松岡字山道下２５９番６外 ②地積 　(㎡) 1,234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 高度2種最高31m 2:1 工場 中小規模の工場、住 宅等が混在する工業 地域 南4.5m市道 水道、下水 富士 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 富士駅北西方 3.4km 法令 規制 工業 (60,200) 高度2種最高31m ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には住宅が多くみられる内陸部に位置する工業地域であり、地域内に格別の変動要因はないので、当分の間 は現状を維持すると予測する。内陸部の工業地の潜在的需要はあるが、地価水準はやや下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、富士市を中心に隣接市を含む岳南地区の工業地域とその周辺の工業地域一円。需要者は同一需給圏内の 中小規模の製造業の事業者等が中心である。旧来の中小工場が立地している範囲が狭い工業地域で、周辺は住宅地化が 進行し新たな工場立地は少ない。工業地としては街路条件が劣り、内陸部の工業地の潜在的需要はあるが、価格はやや 弱含み傾向にある。工業地の中心価格帯は、規模や立地条件によりバラツキがあるため、その把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 土地取引の目的は殆どが自用の工場、倉庫等の建築を前提としており、工場、倉庫等の賃貸需要は弱く、賃貸市場は未 成熟であることから、収益還元法は適用しなかった。工業地域の取引は極めて少ないため、広域的な観点から取引事例 を収集し、取引事例比較法を適用した。本件では、需給動向との検討を踏まえ、代表標準地との均衡を考慮し、市場性 を反映した実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 9-6                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [105.4] [100.0] 100 36,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により、景 気は不安定な状態にある。不動産市況も当該 影響により全般的に弱含み傾向になりつつあ る。 周辺には住宅が多くみられる街路条件が劣る 工業地域で、内陸部の工業地の潜在的需要は あるが、価格水準はやや弱含み傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.5 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％