別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富士 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 9-3 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　細川　和輝   TEL.

鑑定評価額 57,200,000 円  １㎡当たりの価格 43,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市島田町２丁目１７８番１外 ②地積 　(㎡) 1,319   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.5 工場 流通関連の倉庫、工 場等が多い工業地域 北16m市道 水道 吉原 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 吉原駅北西方 2.6km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 田子の浦港の北西方に位置し、中小規模の工場や倉庫等が建ち並ぶ工業地域で、特段の変動要因はなく現状を維 持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、富士市及びその周辺市町を中心とした県東部の工業地域で、中心となる市場参加者は製造業・物 流倉庫業の地元中小企業等である。製造業の業績は回復傾向にあるが、コロナ禍の影響により企業の不動産投資への意 欲は消極的な状況にある。また、当該地区は周辺工場地域と比較して選好性が弱いこと及び津波懸念等により需要はや や弱い。工場地の中心価格帯は規模や立地条件により異なるため把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内において賃貸市場は未成熟で土地価格に見合った賃料水準の把握が困難なため収益還元法は適用できず、市 場参加者は市場での取引水準を重視して意思決定を行っている。従って市場の実態を表す実証的な比準価格を採用し、 需給動向及び代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 9-6                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [ 89.7] [100.0] 100 43,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響により物流施設用地への需要 の増加はあるが、その他の工業地域について は需要はやや弱く、地価は下落傾向にある。 臨港地域かつ幹線道路への接続が良好な工業 地域で需要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％