別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 富士 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 9-2 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　弘樹   TEL.

鑑定評価額 82,100,000 円  １㎡当たりの価格 33,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市五貫島字靖国７７０番８ ②地積 　(㎡) 2,451   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.5 工場 中小工場が建ち並ぶ 街区整然とした工業 団地 北東8.5m市道 水道、下水 富士 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ８．５ｍ市道 交通 施設 富士駅南方 3.0km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道１号線バイパス南側に位置する中小工場が建ち並ぶ工業団地で、特段大きな変動要因も見られないことから 今後も現状維持と予測。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士市、富士宮市を中心とした県東部の工業地域。需要者の中心は製造業や流通業務を営む県内外の中小 法人である。地方経済の衰退、工場等の統廃合や海外移転が進む中、企業の設備投資には慎重な姿勢もみられ、また当 工業団地は海岸に近く、津波被害が懸念されることから、需要は弱く、地価は弱含みで推移している。取引の中心とな る価格帯は規模等によるが、総額で２，０００万～２億円程度と幅が広い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の工場、倉庫を中心とする工業地域であり、賃貸用工場等の取引が見られず、賃料の把握が困難なこと から、収益価格は試算しない。工業地の取引は少ないため取引事例は広域から収集したが、補修正・要因比較は適正で 規範性のある比準価格を求めることができた。よって、市場性を反映させた実証性を有する比準価格を重視し、代表標 準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 9-6                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [115.6] [100.0] 100 33,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業の設備投資は一部で慎重な姿勢が続くが 新型コロナの影響は落着きつつあり、工業地 の地価は比較的安定している。 国道１号線バイパス南側に位置する工業団地 で、海岸に近く、津波被害の影響が懸念され ることから、需要は弱く、地価は弱含みで推 移。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +14.5 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％