鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

富士 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４Ｋ静岡第２ -124	富士市		更地	（　）	台形	北11m市道、中間画地		２中専 (60,150)
b	４Ｋ静岡第２ -238	富士市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東16m国道、中間画地		工業高度2種最高31m (60,200)
c	４Ｋ静岡第２ -255	富士市		更地	（　）	長方形	南11m市道、中間画地		近商 (80,200)
d	４Ｋ静岡第２ -741	富士市		更地	（　）	ほぼ長方形	北13m国道、西15m、角地		準工高度2種最高31m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 72,217	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 88.0]	81,819	100 [ 142.4]	57,457	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	58,600
b	(　 ) 75,411	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	68,281	100 [ 138.1]	49,443		50,400
c	(　 ) 68,443	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	74,907	100 [ 170.8]	43,857		44,700
d	(　 ) 74,405	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	70,295	100 [ 138.2]	50,865		51,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +51.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.8	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +50.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +76.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +50.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,000 円／㎡]

富士 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,914,751	4,958,176	18,956,575	17,759,300	1,197,275	（　0.9730） 1,164,949	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	23,298,980 円　　　　（　 17,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富士 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	700.00	Ｓ2	1,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居高度1種最高20m	70 ％	200 ％	191 ％	1,334 ㎡	35.1 m x 40.0 m	前面道路：県道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、各階フロア貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	700.00	100.0	700.00	1,766	1,236,200	6.0	7,417,200
							0.0	0
2～ 2	事務所	700.00	100.0	700.00	1,347	942,900	6.0	5,657,400
							0.0	0
～

～

～

計		1,400.00	100.0	1,400.00		2,179,100		13,074,600
								0

⑨年額支払賃料	2,179,100 円　×　12ヶ月　＝　 26,149,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,149,200 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,353,428 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,795,772 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,074,600 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 118,979 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,914,751 円　　　　（　 17,927 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	富士　　　　-68	2,089 ( 2,083)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,817	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,775 円/㎡　月額支払賃料（　 1,766 円/㎡）　基準階 1 F B
b	富士　　　　-70	2,166 ( 2,118)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,733
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富士 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	988,000 円	247,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	784,476 円	26,149,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 592,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,099,500 円	247,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	247,000 円	247,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	247,000 円	247,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,958,176 円　（　　　　　　 3,717 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	247,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,759,300 円（　　　　　 13,313 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,914,751 円
②総費用	4,958,176 円
③純収益　①－②	18,956,575 円
④建物等に帰属する純収益	17,759,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,197,275 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,164,949 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 873 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,298,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
富士 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富士 5-11

静岡県

静岡第２

氏名

不動産鑑定士　橋本　雅文

TEL.

鑑定評価額

69,400,000 円

１㎡当たりの価格

52,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富士市中之郷字新町下１２６０番１				②地積　(㎡)	1,334 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）高度1種最高20m (70,191)
	1:1.2	店舗Ｓ2	沿道型店舗、一般住宅等が建ち並ぶ路線商業地域	東13m県道、背面道	水道	富士川 240m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 250 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,050 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１３ｍ県道

交通

施設

富士川駅南西方

240m

法令

規制

準住居
(70,191)
高度1種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

　近隣地域は旧富士川町の路線沿いに形成された地価水準の低い住商混在地域で特に変化はなく今後もほぼ現状
のまま推移するものと予測する。地価は商的立地性が低いため需要が弱く今後も下落傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 52,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は富士市内の幹線・準幹線道路沿線の住商混在地域等一円である。需要者は当地区に地縁・血縁関係を有
する資本力の弱い個人事業者及び小規模法人を中心に多店舗展開を指向する大手事業者を若干含む。近隣地域は店舗の
集積度及び繁華性等が低く需要は低迷しており地価は下落傾向で推移している。土地取引が少なく、特に商業地の取引
は乏しい状況にあること等から中心価格帯等の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域はＪＲ富士川駅に近い住商混在地域で自用目的の取引が殆どで賃貸用の小規模店舗も僅かに見られるが事業
用の賃貸市場は未成熟である。従って、商業地ではあるが収益性によって価格形成がなされていないこと等から収益価
格は比準価格と比較して低位に試算された。以上から、精度が劣る収益価格は参考に留め、現実的、かつ、実証的な比
準価格を前提に前年標準地価格等との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　当市の住宅地・商業地の地価は一部地域を
除いて下落傾向。工業地はやや弱含みだが物
流用地は比較的堅調で特に新富士ＩＣ付近は
上昇傾向。

　近隣地域は旧富士川町の路線沿いに形成さ
れた住商混在地域で商的立地性が低いこと等
から需要が弱く、地価は下落傾向にある。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

富士 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４Ｋ静岡第２ -207	富士市		建付地	（　）	台形	南西16m国道、中間画地		準住居高度1種最高20m (60,200)
b	４Ｋ静岡第２ -217	富士市		更地	（　）	ほぼ正方形	北11m市道、東3m、角地		２住居高度1種最高20m (70,200)
c	４Ｋ静岡第２ -229	富士市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西18m市道、中間画地		１住居高度1種最高20m (60,200)
d	４Ｋ静岡第２ -635	富士市		更地	（　）	不整形	南西16m県道、中間画地		準住居高度1種最高20m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 61,793	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 85.0]	100 [ 92.2]	77,823	100 [ 149.6]	52,021	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	53,100
b	(　 ) 73,966	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 87.2]	84,230	100 [ 167.3]	50,347		51,400
c	(　 ) 93,690	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 115.0]	81,062	100 [ 161.2]	50,287		51,300
d	(　 ) 74,388	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	77,050	100 [ 150.7]	51,128		52,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +56.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +69.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -12.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +63.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +54.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,000 円／㎡]

富士 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,983,891	4,960,444	19,023,447	17,759,300	1,264,147	（　0.9730） 1,230,015	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	24,600,300 円　　　　（　 18,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富士 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	700.00	Ｓ2	1,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居高度1種最高20m	70 ％	200 ％	191 ％	1,334 ㎡	35.1 m x 40.0 m	前面道路：県道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、各階フロアー貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	700.00	100.0	700.00	1,777	1,243,900	6.0	7,463,400
							0.0	0
2～ 2	事務所	700.00	100.0	700.00	1,345	941,500	6.0	5,649,000
							0.0	0
～

～

～

計		1,400.00	100.0	1,400.00		2,185,400		13,112,400
								0

⑨年額支払賃料	2,185,400 円　×　12ヶ月　＝　 26,224,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充分担保されていると判断した。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,224,800 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,360,232 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,864,568 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,112,400 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 119,323 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,983,891 円　　　　（　 17,979 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	富士　　　　-68	2,089 ( 2,083)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,865	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,786 円/㎡　月額支払賃料（　 1,777 円/㎡）　基準階 1 F B
b	富士　　　　-70	2,166 ( 2,118)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [127.0]	100 [100.0]	1,706
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富士 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	988,000 円	247,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	786,744 円	26,224,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 592,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,099,500 円	247,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	247,000 円	247,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	247,000 円	247,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,960,444 円　（　　　　　　 3,718 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9730

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	247,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0719	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0683 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,759,300 円（　　　　　 13,313 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,983,891 円
②総費用	4,960,444 円
③純収益　①－②	19,023,447 円
④建物等に帰属する純収益	17,759,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,264,147 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,230,015 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 922 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,600,300 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,400 円／㎡）