別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 富士 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -39 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　中村　京   TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 67,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市厚原字溝上６６０番７ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く農地 が見られる住宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 富士 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 富士駅北方 4.2km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 郊外に位置し、周辺には開発素地も残されており、徐々に住宅地として熟成するものと予測する。新型コロナウ イルス感染症の影響は小さいが、住宅開発による供給も多く地価はやや弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、富士市の住宅地域である。需要者は富士市に居住又は勤務する３０代～４０代の一次取得者が中 心であるが、４０代以上の買い換え層も含まれる。郊外丘陵地の住宅地域であるが利便性は概ね良好で、需要は底堅い 。一方、周辺では宅地開発が断続的に行われて宅地供給も多く、やや供給過剰である。土地の中心価格帯は１，１００ 万円～１，６００万円で、新築戸建住宅は２，３００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等の賃貸共同住宅も見られるが、既存地主による遊休地活用であり、土地取引の殆どは自己居住用の 戸建住宅である。対象標準地については画地条件等から経済合理的な賃貸用建物の想定が困難であるため、収益還元法 は適用しなかった。近隣地域では居住の快適性、利便性を重視して価格が形成されていることから、市場性を反映した 比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,200 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [103.0] 100 [ 95.5] [103.0] 100 67,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微減、高齢化率は上昇傾向にあ る。住宅ローンは低金利が継続、新型コロナ ウイルス感染症の住宅地市場への影響は小さ い。 利便性及び住環境は概ね良好で、相応の需要 がある。一方、周辺では宅地開発も多く、や や供給過剰の状況が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％