別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富士 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -38 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　米山　和志   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 47,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市原田字滝上１４２３番４ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:2 住宅 Ｗ2 小規模の一般住宅が 多い既成住宅地域 北5m市道 水道、下水 吉原 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 吉原駅北方 4.2km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 概ね熟成された郊外の住宅地域である。地域内に変動要因はないが、農地等の宅地転用が徐々に進み、緩やかに 住宅地の割合が増加するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は富士市の住宅地域である。需要者は富士市に居住又は勤務する２０代後半～３０代後半の一次取得 者が中心である。周辺は宅地開発が見られ、開発された分譲地と比較して需要は弱い。需要の中心となる価格帯は、土 地の総額で９００万円～１，３００万円で、新築戸建住宅は２，２００万円～２，９００万円。３，０００万円を超え ると需要は少なくなる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 利便性等が劣る郊外の住宅地域で、賃貸需要は弱いため、収益還元法は適用しなかった。地域内の土地取引は、自用の 住宅建築目的での土地取引が殆どである。居住の快適性、利便性に着目して価格が形成されている郊外の住宅地域であ ることから、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [147.7] [100.0] 100 47,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向。富士市全体では、住宅地域 の需要は比較的堅調である。郊外の住宅地域 の一部では、供給過多の状況にある。 地域要因の変動はない。利便性等が劣る郊外 の住宅地域であり、需要増加は見られない。 分譲地との競争力は弱く、地価の下落傾向が 続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％