別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 富士 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -36 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　後藤　雅文   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 78,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市宮島字川成堀上２８番４０ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 高度1種最高20m 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い交通至便な住宅 地域 南6.5m市道 水道、ガス、下水 富士 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　　北 ６．５ｍ市道 交通 施設 富士駅南東方 1.6km 法令 規制 ２中専 (60,150) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域内に格別な変動要因はないので、当分の間現状維持と予測する 。地価は周囲の空地の開発による若干の過剰感と新型コロナ終息の不透明感等から弱含みの動向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士市の既成市街地及びその周辺住宅地域一円である。主たる需要者は２０歳代後半から３０歳代の一次 取得者。既成市街地内で利便性の良い地域であるが、高齢化の進展、生産年齢人口の減少、新型コロナの影響等から需 要に盛り上がりを欠く。取引の中心価格帯は土地で１，１００万円～１，５００万円、新築戸建住宅で２，３００万円 ～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく合理的な賃貸経営は困難であることから収益価格は試算しない。自己使用の戸建住宅建設目的での土 地取引により市場は形成されていることから、信頼性の高い事例から試算した市場の実態を反映する比準価格を中心に 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,800 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [102.0] 100 [124.7] [104.0] 100 78,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口微減、高齢化の進展、子育世代の減少、 新型コロナの終息不透明感等から、住宅地需 要は弱い状態で推移。 地域内の高齢化の進展、生産年齢人口の減少 、新型コロナの影響から需要に盛り上がりを 欠き地価は弱含みで推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.6 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％