別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 富士 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -35 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　佐野　雅彦   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 96,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市本市場字北古新田４４番１０ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 台形 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 幹線道路背後の住宅 地域 北東6m私道 水道、ガス、下水 富士 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ私道 交通 施設 富士駅北方 1.3km 法令 規制 ２住居 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 中心部に近い住宅地域で、当面は現状にて生活の利便性等が良好な住宅地として推移するものと予測される。需 要が多い地域にあるため、地価水準は概ね安定的に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当市の住宅地域一円の圏域。需要者が同一需給圏の居住者を主とし転入は少ない。県東部の主要都市で 人口が多く、利便性や住環境が比較的恵まれる富士駅周辺住宅地等では住宅地需要が安定している。一方、利便性等が 見劣りする郊外住宅地等の需要は若干弱めとなっている。当地域は、中心地に近く、富士駅徒歩圏内に位置しており、 周辺では土地は１２００～１８００万円程度、新築の戸建物件は２７００～３５００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺地域にはアパート等の賃貸物件も所在するが、相続税対策等で建設されたものも多く賃貸物件自 体の取引は少なく自用としての利用を目的とする取引が中心的である。後述の理由により収益還元法の適用が困難であ り、価格形成においては地域間等の水準比較が重視されている。したがって、実証的な比準価格を標準とし、需給動向 及び代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,800 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [102.0] 100 [ 98.0] [100.0] 100 96,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は微減傾向である。建築着工件数 も微減傾向が続いている。全体の地価下落率 は前年からは縮小傾向にある。 富士駅や中心市街地に近い住宅地域で、商業 施設にも近く、利便性等の良い住宅地域。需 要が安定的な地域であり、価格水準は概ね安 定している。 近隣地域における地位は中庸であり、特に記 載すべき変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％