別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 富士 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -33 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　佐野　雅彦   TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 51,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市宮島字三蔵島７３１番３０ ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 高度1種最高20m 1:1 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北東5m市道 水道、ガス、下水 富士 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 富士駅南東方 3.2km 法令 規制 １中専 (60,150) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因はないが、郊外の沿岸部では需要が弱い状態が続いており、今後も地価は下落傾向で推移するも のと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士市の郊外部の住宅地域一円。需要者の中心は富士市を主として周辺市町村に在住の一次取得者で、３ ０～４０代の若年層が中心となっている。同一需給圏内では津波浸水区域外に位置するものの、郊外の沿岸部の住宅地 の需要は極めて弱く、周辺における売り物件も長期間市場に滞留する傾向にある。取引の中心価格帯は、８００万円～ １，４００万円、新築戸建住宅で２，０００万円～２，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺地域にはアパート等の賃貸物件も所在するが、賃貸物件自体の取引は見られず、自用物件が中心 的な取引である。後述の理由により収益還元法の適用が困難であり、価格形成においては地域間等の水準比較が重視さ れている。したがって、実証的な比準価格を標準とし、需給動向及び代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,800 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [102.0] 100 [184.4] [100.0] 100 51,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は微減傾向である。建築着工件数 も微減傾向が続いている。全体の地価下落率 は前年からは縮小傾向にある。 海岸に近く周辺地域に相続対策等によるミニ 宅地分譲が散見し供給がやや多くなっている こともあり、地価は下落傾向である。 近隣地域における地位は中庸であり、特に記 載すべき変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +74.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％