別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 富士 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -31 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　橋本　雅文   TEL.

鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 53,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市富士見台７丁目６番１８ ②地積 　(㎡) 290   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 吉原 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 吉原駅北方 5.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 　近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ古い住宅団地で今後もほぼ現状のまま推移していくものと予測する。地価は周 辺地域との連続性に欠けること、新規参入に難があるため、今後も下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は富士市市街地外郭部から郊外部にかけての住宅地域一円である。需要者は一次取得者を中心とするが、 職住接近を指向する市外転入者を若干含む。需給動向は周辺地域との連続性に欠け、また、新規参入に難があること等 から需要が弱く地価も下落傾向で推移している。中心価格帯は土地で１，５００万円前後、新築戸建で３，０００万円 ～３，５００万円程度と把握した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ郊外の古い住宅団地で戸建住宅指向が強い地域のため、自用目的の取引が殆どである 。収益還元法は対象標準地が第１種低層住居専用地域に存し賃貸物件が見られないこと等から合理的な賃貸想定が困難 なため適用を断念した。以上から、求めた試算価格は比準価格のみであるが適正に修正・補正され現実的、かつ、実証 的な当該価格を前提に代表標準地価格等との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [135.6] [104.0] 100 53,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　当市の住宅地・商業地の地価は一部地域を 除いて下落傾向。工業地はやや弱含みだが物 流用地は比較的堅調で特に新富士ＩＣ付近は 上昇傾向。 　近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で 人気がないこと、周辺地域との連続性に欠け ること等から需要が弱く地価は下落傾向にあ る。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％