別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 富士 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -30 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　安本　耕治   TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 41,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市入山瀬字狸久保８６６番３ ②地積 　(㎡) 317   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 北西5.5m市道 水道 入山瀬 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       315 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 入山瀬駅北方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域に存する既成住宅地域で、新東名高速道路に近く利便性は認められるものの、当面需要は弱い状 態が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士市郊外の価格低位の住宅地域一円。需要者は市内に居住・勤務する一次取得者が中心である。地縁性 のある市街化調整区域の住宅地域への需要は軟調な中、総額面での価格優位性の有無により需要は変動している。土地 は総額で１，０００万円程度、建売住宅で２，５００～３，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域で賃貸市場が不成立のため、収益価格は試算できなかった。比準価格は当市北方郊外の市街化調整区域 を主とした取引事例から試算したもので精度は高いものと認められる。自用の取引が中心で、地縁性及び快適性を重視 する住宅地域であるため、代表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,000 円／㎡ [ 96.8] 100 100 [102.0] 100 [ 86.9] [100.0] 100 41,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響はさほど受 けていない状況下にあって、低金利を背景に 新興分譲住宅地域への需要は堅調。 総額面から需要は弱い状態が続いている。地 域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％