別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 富士 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -29 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　中村　京   TEL.

鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 88,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市浅間上町２８９６番３６ ｢浅間上町１８－４｣ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 西5m市道 水道、ガス、下水 富士 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 富士駅北東方 3.8km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、格別の変動要因はなく、当面は現在の利用状況を維持すると予 測する。新型コロナウイルス感染症の影響は小さいが、地価はやや弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士市内の住宅地域一円である。主たる需要者は市内に在住、通勤する３０～４０歳代の一次取得者であ る。生活利便性に優れる熟成した住宅地域であり需要は底堅く、近隣地域周辺では供給は限定的である。ただ、郊外地 域にかけては宅地開発も多く、その影響で地価は安定乃至は僅かに弱含みと見られる。需要の中心となる価格帯は土地 １８０㎡程度で１，５００万円～１，８００万円、新築戸建住宅で２，５００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が多い住宅地域で、周辺には居住用の賃貸物件は少なく、また、対象標準地は経済合理性のある賃 貸経営が可能な画地規模でないため、収益価格は試算しない。比準価格は複数の事例を採用して要因比較を行い、適切 な価格を試算した。当地域では不動産は自己居住目的の取引により価格が形成されるので、実証性を有する比準価格を 重視し、代表標準地との均衡の検討を踏まえ、地域の需給動向にも留意して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [ 80.4] [101.0] 100 88,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微減、高齢化率は上昇傾向にあ る。住宅ローンは低金利が継続、新型コロナ ウイルス感染症の住宅地市場への影響は小さ い。 周辺地域には文教施設や大型店舗等が充実し ており生活利便性に優れるため、市街地外延 部の建売住宅と比べて価格が割高になってき ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -0.7 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％