別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 富士 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -27 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　中村　京   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 55,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市入山瀬字壱貫地６３６番３外 ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北西4.5m市道 水道、下水 入山瀬 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 入山瀬駅北方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,180) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 既成の一般住宅地域となっており、地域要因に特段の変動要因もなく、当分の間は現在の利用状況を維持すると 予測する。新型コロナウイルス感染症の影響は小さいが、需要が弱く地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当市の住宅地域と隣接市の一部の住宅地域を含む圏域である。需要者は同一需給圏の居住者を主とし転 入は少ない。当地域は市の北部郊外に位置し、利便性等が劣るほか、狭隘な道路が雑然と配置されており、需要は若干 弱めとなっているが、周辺では断続的に住宅開発がなされている。取引の中心となる価格帯は、土地で１，０００～１ ，２００万円程度、新築の戸建物件で２，２００～２，６００万円程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート経営は見られない地域にあるほか、画地規模が小さいため収益物件の建築が困難となっており、収益価格は求 めなかった。当地域における住宅用地の取引は、地縁性、居住の快適性や生活の利便性等に基づく自己居住目的が殆ど であり、取引市場において指標となるのは適切な比準に基づく信頼性が高い比準価格である。よって、比準価格を標準 とし、近時の諸要因の動向に留意し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,200 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [103.0] 100 [113.3] [100.0] 100 55,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微減、高齢化率は上昇傾向にあ る。住宅ローンは低金利が継続、新型コロナ ウイルス感染症の住宅地市場への影響は小さ い。 利便性、街路条件が劣る状況に変更はない。 需要は少なめで地価は弱含みの状況が継続し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％