別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 富士 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -26 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　弘樹   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 59,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市宮下字一ノ堤下９１番１９ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 南東4.5m市道 水道、ガス、下水 富士 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 富士駅南西方 1.7km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には農地も多く残る住宅地域であり、一定の住宅需要も見込まれることから宅地転用が進むものと予測され る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士市内の住宅地域である。需要者の中心は富士市内及び隣接する市町に居住する一次取得者で、３０～ ４０代の若年層が中心である。富士市郊外の住宅地域で、利便性、住環境等の程度は普通であるが、周辺に農地転用に よる宅地供給が多くみられ、地価は下落傾向で推移している。取引の中心は土地で１，０００～１，５００万円程度、 新築戸建住宅で２，０００～３，０００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既存の住宅地で原価法の適用が困難であり、また第１種低層住居専用地域に指定され経済合理性に適った賃貸経営は困 難であることや取引はほとんどが自用目的とみられること等から収益還元法の適用も断念した。よって、本件では比準 価格を中心として、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,800 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [102.0] 100 [163.1] [103.0] 100 59,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富士市の人口は減少傾向にあり高齢化率も上 昇していて地価は下落傾向にあるが新型コロ ナの影響は落着きつつある。 周辺地域も含め、相続対策等を目的とした農 地の宅地転用によるミニ分譲地が散見され、 供給過多から地価の下落が続いている。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +53.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％