別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富士 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -24 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　米山　和志   TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 83,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市水戸島１丁目２６番７ ｢水戸島１－３－９｣ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m (60,160) 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南西4m市道 水道、ガス、下水 富士 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 富士駅西方 750m 法令 規制 ２住居 (60,160) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として熟成されており、地域要因の大きな変動はなく、現状程度で推移するものと予測される。駅に比 較的に近く、利便性は概ね良好であり、底堅い需要が存在するが、地価は弱含みと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は富士市の住宅地域である。需要者は富士市に居住又は勤務する２０代後半～４０代前半の一次取得 者が中心であるが、一部は買い換え層も含まれる。利便性が概ね良好な住宅地域であり、需要は底堅いが、新規分譲地 と比較すると需要はやや弱い。開発余剰地が少なく、供給も限られているため、需給の著しい不均衡はない。土地の中 心価格帯は１，２００万円～１，８００万円で、新築戸建住宅は２，６００万円～３，５００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅に比較的に近いこと等から、周辺にはアパート等の賃貸共同住宅も見られるが、土地取引の殆どは自用の戸建住宅建 築目的である。画地規模が小さく、経済合理的な建物の想定が困難であること等から、収益還元法は適用しなかった。 居住の快適性、利便性を重視して価格が形成されている住宅地域であることから、市場性を反映した実証的な比準価格 を採用し、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,800 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [102.0] 100 [116.3] [103.0] 100 83,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向。富士市全体では、住宅地域 の需要は比較的堅調である。郊外の住宅地域 の一部では、供給過多の状況にある。 地域要因の大きな変動はない。利便性が比較 的良好な住宅地域で、底堅い需要が存在して いるが、地価は弱含み傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％