別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富士 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -22 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　米山　和志   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 69,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市伝法字出口１７６４番２外 ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い住宅地域 東6.5m市道 水道、ガス、下水 富士 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　６．５ ｍ市道 交通 施設 富士駅北東方 4.6km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域としてほぼ熟成されており、地域内に格別の変動要因はなく、現状程度で推移するものと予測される。 底堅い需要が存在するが、地価は弱含みと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は富士市の住宅地域である。需要者の中心は富士市に居住又は勤務する２０代後半～４０代前半の一 次取得者であるが、買い換え層の需要も存在している。利便性及び住環境が概ね標準的な住宅地域であるが、新規に開 発された分譲地と比べ需要はやや弱い。需要の中心となる価格帯は、土地の総額で１，０００万円～１，６００万円で 、新築戸建住宅は２，５００万円～３，３００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸共同住宅も見られるが、収益性に着目した土地取引は皆無に近く、自用の住宅建築目的での土地取引が大 半であり、居住の快適性及び利便性に着目して価格が形成されている住宅地域である。画地規模が小さく、経済合理的 な建物の想定が困難であること等から、収益還元法は適用できなかった。従って、市場性を反映した実証的な比準価格 を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [102.5] [102.0] 100 69,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向。富士市全体では、住宅地域 の需要は比較的堅調である。郊外の住宅地域 の一部では、供給過多の状況にある。 大きな地域要因の変動はない。新規分譲地と の競争力は、依然としてやや弱い状況が続い ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +3.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％