別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 富士 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -13 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　佐野　雅彦   TEL.

鑑定評価額 6,070,000 円  １㎡当たりの価格 36,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市中柏原新田字宮下１４５番３ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅、アパートが混 在する住宅地域 北6.5m市道 水道、下水 東田子の浦 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 東田子の浦駅北方 480m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の住宅、アパートが混在する地域で、格別な変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。沿岸 部の需要は弱いことから、地価水準は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、富士市東部及び隣接する沼津市西部の郊外の住宅地域。需要者は富士市に居住する一次取得者層が中心 である。東日本大震災以降、沿岸部は津波による災害リスクの懸念から依然として需要は減退しており、取引が少ない 状況が継続している。市場の中心価格帯は、５０坪程度の土地で６００万円～１，０００万円弱、新築戸建住宅では１ ，８００万円～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺地域にはアパート等の賃貸物件も所在するが、賃貸物件自体の取引は見られず、自用物件が中心 的な取引である。後述の理由により収益還元法の適用が困難であり、価格形成においては地域間等の水準比較が重視さ れている。したがって、実証的な比準価格を標準とし、需給動向及び代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,000 円／㎡ [ 96.8] 100 100 [102.0] 100 [ 98.0] [100.0] 100 36,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は微減傾向である。建築着工件数 も微減傾向が続いている。全体の地価下落率 は前年からは縮小傾向にある。 地域の土地利用状況に特段の変動要因はない が、東日本大震災以降、沿岸部の需要は総じ て弱く強めの地価下落傾向が続いている。 近隣地域における地位は中庸であり、特に記 載すべき変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％