別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 富士 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -12 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　興津　康博   TEL.

鑑定評価額 7,820,000 円  １㎡当たりの価格 33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市境字西前田５１番２６外 ②地積 　(㎡) 237   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と農 家住宅が混在する住 宅地域 東4.6m道路 水道、下水 東田子の浦 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域の住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ．６ｍ道路 交通 施設 東田子の浦駅北方 2.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、富士市東端に位置し通称根方街道南側の市街化調整区域内の住宅地域で、周辺には農地が広がり、 市街地から遠く格別な地域の変動要因は見られないことから、当面は現状にて推移してゆくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、富士市及び沼津市内の農家集落を包含する郊外の住宅地域一円。需要者の属性は、富士市を主と して隣接市に居住する３０～４０代の１次取得者が中心。当該地域は、富士市東端に位置し通称根方街道南側の市街化 調整区域内の住宅地域で、市街地と比べて取引は格段に少なく、需給動向は市街地より劣る。需要の中心価格帯は、２ ５０㎡前後の土地で５００万円～１０００万円、新築戸建住宅で２０００万円～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地はアパート、貸家等の収益物件が市街地に比べて少ない市街化調整区域内に存し、アパートの想定は経済合理性 の観点から非現実的であり、収益価格の試算は断念した。一方、標準地は、自己使用目的で取引されるのが一般的であ り、市場性を反映した比準価格を中心に価格を決定すべきと思料される。従って、市場の実勢を反映した実証的かつ規 範性の高い比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて適正と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,000 円／㎡ [ 96.8] 100 100 [102.0] 100 [111.4] [102.0] 100 33,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の生産年齢人口減少、老齢人口増加等の 構造的問題はあるが、コロナ禍が和らぎ、景 気回復を背景に不動産市況はやや持ち直しの 兆しが見られる。 市東端に位置し通称根方街道南側の市街化調 整区域内の住宅地で、地域の変動は特にない が、郊外部で見られる宅地供給の影響を受け 、地価下落継続。 東道路で、選好性及び競争力はやや強いが、 個別的要因の格別な変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％