別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富士 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -10 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　細川　和輝   TEL.

鑑定評価額 9,570,000 円  １㎡当たりの価格 55,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市比奈字中ノ坪１２９０番１４ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 工場地域背後の住宅 地域 北東4m私道 水道、ガス、下水 吉原 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北４ｍ私道 交通 施設 吉原駅北東方 3.6km 法令 規制 １住居 (60,160) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 製紙工場等が多くみられる工業地域に近接する戸建住宅地域で、特段の変動要因はなく、当分は現状を維持する と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は富士市内の郊外住宅地域一円である。需要者は富士市内の一次取得者を中心に一部市外からの転入 者もみられる。農地や事業所跡地等をミニ開発によって分譲するケースが多く、市場はやや供給過剰である。当該地域 は居住の快適性等の住環境がやや劣ることから需要は弱く、地価の下落傾向が継続している。市場の中心価格帯は土地 が総額９００万円～１，２００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円～２，６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にアパート等も見られるが、自己の居住用不動産の取得を目的とした取引が中心であり、居住快適性及び利便性を 重視して価格が形成される郊外の住宅地域である。標準地の面積等の個別的要因を考慮すると経済合理性を有する建物 想定が困難であることから、収益還元法は適用しなかった。同一需給圏内の類似地域から多数の取引事例を収集し得た ことから比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [125.9] [100.0] 100 55,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少及び高齢化率の上昇は継続し、新設 住宅着工戸数は減少した。郊外の住宅地は供 給過剰の状況で、総じて地価は下落傾向であ る。 地域要因に特段の変動要因はない。工業地域 に隣接する住宅地域で、居住環境が劣ること から需要が弱い状態が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％