鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

富士 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４Ｋ静岡第２ -705	富士市		建付地	（　）	ほぼ台形	南6m私道、西5m、角地		２中専高度1種最高20m (70,150)
b	４Ｋ静岡第２ -941	富士市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m私道、中間画地		１住居高度1種最高20m (60,200)
c	４Ｋ静岡第２ -738	富士市		建付地	（　）	ほぼ台形	東6m市道、北4m、角地		１住居高度1種最高20m (70,200)
d	４Ｋ静岡第２ -906	富士市		建付地	（　）	ほぼ台形	西5m市道、北西4m、角地		２中専高度1種最高20m (70,150)
e	４Ｋ静岡第２ -116	富士市		建付地	（　）	ほぼ台形	東12m県道、南4.5m、角地		１住居高度1種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 69,105	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	64,761	100 [ 92.9]	69,710	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	71,100
b	(　 ) 75,737	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	68,370	100 [ 99.0]	69,061		70,400
c	(　 ) 72,657	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	70,520	100 [ 99.0]	71,232		72,700
d	(　 ) 64,299	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	63,216	100 [ 90.2]	70,084		71,500
e	(　 ) 89,334	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	84,234	100 [ 104.9]	80,299		81,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,400 円／㎡]

富士 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			古くからの分譲地で再調達原価が把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,510,480	488,488	2,021,992	1,831,800	190,192	（　0.9718） 184,829	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	3,932,532 円　　　　（　 18,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富士 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層アパート	85.00	ＬＳ2	170.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度1種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	211 ㎡	11.5 m x 18.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

収益用としては、住宅で１ＬＤＫ４戸、平均専有面積４２．５０㎡／戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	85.00	100.0	85.00	1,307	111,095	2.0	222,190
							0.0	0
～

～

～

～

計		170.00	100.0	170.00		222,190		444,380
								0

⑨年額支払賃料	222,190 円　×　12ヶ月　＝　 2,666,280 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,666,280 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 159,977 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,506,303 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	444,380 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,177 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,510,480 円　　　　（　 11,898 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	富士　　　　-20	1,419 ( 1,389)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,314	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,309 円/㎡　月額支払賃料（　 1,307 円/㎡）　基準階 1 F B
b	富士　　　　-23	1,778 ( 1,705)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [107.0]	100 [130.0]	1,304
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富士 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	103,200 円	25,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	79,988 円	2,666,280　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 219,300 円	25,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,800 円	25,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,800 円	25,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 488,488 円　（　　　　　　 2,315 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

21 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,800,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0710	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0760 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,831,800 円（　　　　　 8,682 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,510,480 円
②総費用	488,488 円
③純収益　①－②	2,021,992 円
④建物等に帰属する純収益	1,831,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	190,192 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	184,829 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 876 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,932,532 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
富士 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富士 -5

静岡県

静岡第２

氏名

不動産鑑定士　米山　和志

TEL.

鑑定評価額

15,100,000 円

１㎡当たりの価格

71,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	56,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富士市国久保１丁目２１１１番８外｢国久保１－７－５｣				②地積　(㎡)	211 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度1種最高20m
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い利便性の良い住宅地域	東5m市道	水道、ガス、下水	富士 4.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北　５ｍ市
道

交通

施設

富士駅北東方

4.8km

法令

規制

１住居
(60,200)
高度1種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

富士市において利便性が良好な既成住宅地域で、地域内に格別な変動要因はなく、暫くの間、現状程度で推移す
るものと予測される。新規分譲地と比べ需要は弱く、地価の緩やかな下落傾向は続くものと予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 71,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は富士市の住宅地域である。需要者の中心は、富士市に居住又は勤務する２０代後半～４０代前半の
一次取得者であるが、一部は買い換え層も含まれる。利便性が良好な住宅地域であり、需要は底堅いが、新規分譲地と
の競争力はやや弱い。一方、供給も少ないため、需給は概ね均衡している。土地の中心価格帯は１，３００万円～１，
８００万円で、新築戸建住宅は２，７００万円～３，６００万円程度。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

利便性が良好な住宅地域であるため、戸建住宅のほか、賃貸共同住宅も見られるが、収益性に着目した土地取引は皆無
に近く、自用の住宅建築目的での土地取引が殆どであり、居住の快適性及び利便性に着目して価格が形成されている住
宅地域である。収益性が価格に反映されていない住宅地域であることから、収益価格は参考に止め、市場性を反映した
実証的な比準価格を採用し、前年からの市場動向等の分析を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　富士 -9                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     71,800 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は微減傾向。富士市全体では、住宅地域
の需要は比較的堅調である。郊外の住宅地域
の一部では、供給過多の状況にある。

地域要因に大きな変動はない。富士市の住宅
地域において、利便性が良好な住宅地域であ
るが、分譲地との競争力は弱くなっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

-0.6 ％

３　試算価格算定内訳

富士 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４Ｋ静岡第２ -522	富士市		更地	（　）	台形	東6m市道、南4m、角地		２中専高度1種最高20m (70,150)
b	４Ｋ静岡第２ -730	富士市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１住居高度1種最高20m (60,200)
c	４Ｋ静岡第２ -738	富士市		建付地	（　）	ほぼ台形	東6m市道、北4m、角地		１住居高度1種最高20m (70,200)
d	４Ｋ静岡第２ -1029	富士市		更地	（　）	ほぼ正方形	北4.5m市道、中間画地		１住居高度1種最高20m (60,180)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 80,354	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 109.2]	73,069	100 [ 95.4]	76,592	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	78,100
b	(　 ) 69,599	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	70,664	100 [ 101.5]	69,620		71,000
c	(　 ) 72,657	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	69,835	100 [ 98.9]	70,612		72,000
d	(　 ) 66,493	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	66,094	100 [ 95.0]	69,573		71,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,400 円／㎡]

富士 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,522,005	489,556	2,032,449	1,831,800	200,649	（　0.9718） 194,991	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	4,148,745 円　　　　（　 19,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富士 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.00	ＬＳ2	170.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度1種最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	211 ㎡	11.5 m x 18.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ×４戸、平均専有面積４２．５㎡。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	85.00	100.0	85.00	1,313	111,605	2.0	223,210
							0.0	0
～

～

～

～

計		170.00	100.0	170.00		223,210		446,420
								0

⑨年額支払賃料	223,210 円　×　12ヶ月　＝　 2,678,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,678,520 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 160,711 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,517,809 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	446,420 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,196 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,522,005 円　　　　（　 11,953 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	富士　　　　-20	1,419 ( 1,389)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,355	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,315 円/㎡　月額支払賃料（　 1,313 円/㎡）　基準階 1 F B
b	富士　　　　-28	1,122 ( 1,076)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,284
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富士 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	103,200 円	25,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	80,356 円	2,678,520　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 35,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 219,300 円	25,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,800 円	25,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,800 円	25,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 489,556 円　（　　　　　　 2,320 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

21 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,800,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0710	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0760 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,831,800 円（　　　　　 8,682 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,522,005 円
②総費用	489,556 円
③純収益　①－②	2,032,449 円
④建物等に帰属する純収益	1,831,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	200,649 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	194,991 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 924 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,148,745 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,700 円／㎡）