別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 富士 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -4 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　中村　京   TEL.

鑑定評価額 6,960,000 円  １㎡当たりの価格 52,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市天間字天神原１１７２番１２ ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の既成住 宅地域 東4m市道 水道 富士根 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 富士根駅北東方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は概ね熟成した住宅地域で格別な変動要因はなく、当分の間は現在の利用状況を維持すると予測する。 コロナ禍の影響は小さいが、宅地開発による供給過剰のため地価は僅かに下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士市郊外及び隣接市の住宅地域一円である。需要者は市内に居住する子育て世代が中心であるが、市外 からの転入者も見られる。郊外部に形成された住宅地域であるが住環境が比較的良好なこと等から、周辺地域一帯では 宅地開発による住宅地の供給が断続的になされており、地価は若干の下落傾向で推移している。取引の中心価格帯は土 地で７００万円～１，０００万円程度、新築戸建で２，０００万円～２，６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模一般住宅が多い郊外の住宅地域で戸建住宅指向が強いため、自用目的の取引が殆どである。対象標準 地が第１種低層住居専用地域に存し、建ぺい率・容積率による制約等から合理的な賃貸経営の想定が困難なため、収益 還元法の適用は断念した。そこで比準価格のみを試算したが、比準価格は市場取引の実勢を反映しているのでこれを採 用し、代表標準地価格との均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,200 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [103.0] 100 [122.4] [102.0] 100 52,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微減、高齢化率は上昇傾向にあ る。住宅ローンは低金利が継続、新型コロナ ウイルス感染症の住宅地市場への影響は小さ い。 近隣地域は住環境が比較的良好であるが、郊 外に位置する住宅地域でやや供給過剰なため 、住宅地の価格は僅かに下落する傾向が続い ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％