別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 島田 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   島田 -7 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　杉田　篤彦   TEL.

鑑定評価額 6,660,000 円  １㎡当たりの価格 33,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 島田市島字山道西６０２番５ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅のほ かに農地が見られる 住宅地域 北5m市道 水道 日切 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 一般住宅のほか農地も見られ る低層住宅地域 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 大井川鉄道本線日切駅 北東方 550m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地も見られる住宅地域であり、格別の変動要因は見当たらず今後も現在の状態が続くものと予測する。生活利 便性が劣り需要が弱く、今後も地価はやや弱含みの状態が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧金谷町を中心とした志太地域一円の住宅地域である。需要者は旧金谷町内に居住または勤務する３０～ ４０代の第１次取得者が中心であり、地縁的選好性が強く他の地域からの転入者は少ない。市中心部から離れた地域で あり、住環境も劣り需要は弱い。取引が少なく需要の中心となる価格帯は判然としないが、土地で６００万～１０００ 万円程度の取引が見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の住宅が中心で、賃貸市場は成熟しておらず経済的合理性のある収益想定に難があり、収益価格は適用できな かった。鑑定評価額の決定に当たっては、代表標準地との均衡を踏まえ不動産市場を反映した実証性が認められる比準 価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　島田 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,000 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [100.0] 100 [125.5] [100.0] 100 33,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響で低迷して きた雇用状況、所得状況に持ち直しの動きも 見られるものの住宅地の需要は弱い。 市中心部から離れた住宅地域であり利便性も 劣り需要は弱含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％