鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

島田 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４Ｋ２２０３ -603	島田市		建付地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		（都）２中専 (60,150)
b	Ｒ４Ｋ２２０３ -608	島田市		建付地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		（都）１中専 (60,150)
c	Ｒ４Ｋ２２０３ -609	島田市		更地	（　）	不整形	北4.2m市道、中間画地		（都）１中専 (60,150)
d	Ｒ４Ｋ２２０３ -625	島田市		建付地	（　）	不整形	北16.1m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e	Ｒ４Ｋ２２０３ -650	島田市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西4m市道、中間画地		（都）１中専 (60,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,867	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 102.0]	48,533	100 [ 90.1]	53,866	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	54,900
b	(　 ) 45,349	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.3]	50,529	100 [ 89.8]	56,268		57,400
c	(　 ) 56,468	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	62,115	100 [ 114.5]	54,249		55,300
d	(　 ) 34,918	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 66.5]	52,193	100 [ 93.1]	56,061		57,200
e	(　 ) 43,717	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	47,051	100 [ 85.0]	55,354		56,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +14.5
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -33.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,300 円／㎡]

島田 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,275,119	436,575	1,838,544	1,618,980	219,564	（　0.9731） 213,658	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	4,545,915 円　　　　（　 22,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

島田 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	150 ％	150 ％	200 ㎡	10.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリ－タイプ（４０㎡／戸）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	80.00	100.0	80.00	1,227	98,160	2.0	196,320
							1.0	98,160
～

～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		196,320		392,640
								196,320

⑨年額支払賃料	196,320 円　×　12ヶ月　＝　 2,355,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,355,840 円　　×　　 5.6 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 131,927 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,223,913 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	392,640 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,707 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 196,320 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　 47,499 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,275,119 円　　　　（　 11,376 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４ＫＡ　　　　-604	1,041 ( 1,019)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,244	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,255 円/㎡　月額支払賃料（　 1,227 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ４ＫＡ　　　　-605	1,110 ( 1,110)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,271
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

島田 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	96,800 円	24,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	70,675 円	2,355,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 205,700 円	24,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,200 円	24,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,200 円	24,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 436,575 円　（　　　　　　 2,183 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9731

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,200,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,618,980 円（　　　　　 8,095 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,275,119 円
②総費用	436,575 円
③純収益　①－②	1,838,544 円
④建物等に帰属する純収益	1,618,980 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	219,564 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	213,658 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,068 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,545,915 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
島田 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

島田 -4

静岡県

静岡第３

氏名

不動産鑑定士　芝口　直樹

TEL.

鑑定評価額

11,000,000 円

１㎡当たりの価格

55,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	44,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	島田市旗指１３６番１外				②地積　(㎡)	200 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１中専 (60,150) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する郊外の住宅地域	東4m市道	水道	島田 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 350 ｍ、西 350 ｍ、南 150 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市北部郊外に位置し、周辺に
は農地も多い。

街

路

基準方位　北　　４
ｍ市道

交通

施設

ＪＲ島田駅北方

1.8km

法令

規制

（都）１中専
(60,150)

⑤地域要因の将
　来予測

郊外の住宅地で、街路条件が優れているとは言えないが、市内においては位置、価格帯ともに標準的な住宅地域
であり、一定の需要者層に支えられながら、今後も現状を基調として安定的に推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 55,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は志太地区の住宅地域一円。需要者は市内または静岡市を含む周辺市に勤務先を有する一次取得者が中心で
ある。市内においては位置や価格水準など概ね標準的な地域といえるが、需要者の目線は利便性良好な藤枝市との境に
近い東部エリアに向いており、相対的に需要が劣ることから、地価も弱含み傾向にある。土地は１，０００万円～１，
５００万円程度、新築戸建物件は２，５００万円前後が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は一般住宅を中心とする住宅地域であり、収益性よりもむしろ居住の快適性が重視される地域であることから
、収益価格は元本に見合う賃料が収受できず低位に求められた。そこで自用目的の取引が中心であるという取引の実態
を反映し、実証的で規範性の優る比準価格を標準とし、代表標準地価格を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　島田 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 77,000 円／㎡

[ 98.7]
100

100
[100.0]

100
[140.0]

[102.0]
100

55,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

藤枝市に近い六合駅近接地域と吉田町との境
近くの値頃感ある地域の需要は堅調。旧金谷
町地区、旧川根町地区の不動産需要は低迷し
ている。

周囲には宅地開発もみられるが、北側背後に
小高い山が控えており、街路の整然性も劣る
ため需要が旺盛とは言えず、地価の下落傾向
が継続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

島田 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４Ｋ２２０３ -505	島田市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南4m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)
b	Ｒ４Ｋ２２０３ -602	島田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北7m市道、東6.5m、角地		（都）１中専 (70,150)
c	Ｒ４Ｋ２２０３ -608	島田市		建付地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		（都）１中専 (60,150)
d	Ｒ４Ｋ２２０３ -625	島田市		建付地	（　）	不整形	北16.1m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,192	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 104.0]	53,302	100 [ 101.0]	52,774	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	53,800
b	(　 ) 68,898	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	64,961	100 [ 118.3]	54,912		56,000
c	(　 ) 45,349	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.3]	50,529	100 [ 91.8]	55,042		56,100
d	(　 ) 34,918	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 66.5]	52,193	100 [ 96.4]	54,142		55,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +16.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -33.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,200 円／㎡]

島田 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,275,861	442,398	1,833,463	1,645,740	187,723	（　0.9731） 182,673	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	3,886,660 円　　　　（　 19,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

島田 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	81.15	ＬＳ2	162.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１中専	60 ％	150 ％	150 ％	200 ㎡	10.0 m x 20.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅ファミリータイプ４戸、平均専有面積約４０．５７㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

屋外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	81.15	100.0	81.15	1,210	98,192	2.0	196,384
							1.0	98,192
～

～

～

～

計		162.30	100.0	162.30		196,384		392,768
								196,384

⑨年額支払賃料	196,384 円　×　12ヶ月　＝　 2,356,608 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 162.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,356,608 円　　×　　 5.6 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 131,970 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,224,638 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	392,768 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,708 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 196,384 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　 47,515 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,275,861 円　　　　（　 11,379 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４ＫＡ　　　　-604	1,041 ( 1,019)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,218	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,238 円/㎡　月額支払賃料（　 1,210 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ４ＫＡ　　　　-605	1,110 ( 1,110)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,259
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

島田 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	98,400 円	24,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	70,698 円	2,356,608　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 209,100 円	24,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,600 円	24,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,600 円	24,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 442,398 円　（　　　　　　 2,212 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9731

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,600,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 162.30 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,645,740 円（　　　　　 8,229 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,275,861 円
②総費用	442,398 円
③純収益　①－②	1,833,463 円
④建物等に帰属する純収益	1,645,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	187,723 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	182,673 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 913 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,886,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,400 円／㎡）