別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 島田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   島田 -2 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　芝口　直樹   TEL.

鑑定評価額 8,860,000 円  １㎡当たりの価格 61,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 島田市旭２丁目７３１６番１１ ｢旭２－１８－２２｣ ②地積 　(㎡) 144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 地が見られる郊外の 住宅地域 南5m市道 水道 島田 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 この界隈では農地が宅地とし て開発された小規模分譲地が 散見される。 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ島田駅東方 2.4km 法令 規制 （都） １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 農地もみられる住宅地域であるが、藤枝市に近い人気の六合地区に近接し、農地が宅地転用される事例も散見さ れることから、今後、住宅地域としての成熟度を高めながら安定的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志太地区の住宅地域一円。需要者は市内または静岡市を含む周辺市に勤務先を有する一次取得者が中心で ある。周囲に農地も見られる街区雑然とした住宅地域であるが、ＪＲ六合駅に比較的近く人気があり、小規模宅地開発 も複数見られるなど需給ともに安定しており、相対的に地価の下落幅は小さい。土地は８００万円～１，３００万円程 度、新築戸建物件は２，５００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が中心であるほか、標準地は画地規模が小さく、共同住宅の想定が困難であるため収益価格の試算 は行わなかった。一方、居住上の快適性等が重視される住宅地域においては、自己使用目的で取引されるのがほとんど で、周辺の取引価格水準を指標として価格決定されることが一般的であることを鑑みれば、比準価格の有する意義は大 きい。そこで、比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　島田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,000 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [128.1] [104.0] 100 61,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 藤枝市に近い六合駅近接地域と吉田町との境 近くの値頃感ある地域の需要は堅調。旧金谷 町地区、旧川根町地区の不動産需要は低迷し ている。 周囲には農地もみられるが、比較的人気の高 い島田市東部方面に位置し、需給ともに安定 しており、地価も底堅い状況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％