別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 島田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   島田 -1 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　杉田　篤彦   TEL.

鑑定評価額 9,730,000 円  １㎡当たりの価格 76,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 島田市中央町４番３ ②地積 　(㎡) 128   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ3 一般住宅が多く見ら れる市役所に近い住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 島田 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 市内中心部に位置する区画整 然とした低層住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ島田駅北方 900m 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 島田駅に近い利便環境良好な住宅地域であり、地域要因に格別な変動は見当たらず、今後も現状の住宅地域とし て推移すると予測する。このところの需要減少から地価はやや弱含みの状態で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志太地域一円の住宅地域である。需要者は島田市内に居住する３０～４０代の第１次取得者層が中心であ る。島田市中心部に近い住宅地域で、利便性は良好であるが、新型コロナウイルス感染症の影響により需要はやや弱含 み。需要の中心は、土地が１０００万～２０００万円程度、新築戸建で２５００万～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の戸建住宅の取引が中心であり、画地規模が小さく経済合理性に適う収益想定が困難なため収益価格は適用で きなかった。鑑定評価額の決定に当たっては、最近の地価動向の状況を踏まえ、現実の不動産市場を反映した比準価格 をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　島田 -2                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     76,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響で低迷して きた雇用状況、所得状況に持ち直しの動きも 見られるものの住宅地の需要は弱い。 市中心部に近い利便環境は概ね良好な住宅地 域であるが、新型コロナウイルス感染症の影 響により需要はやや弱含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％ -0.7 ％