別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 伊東 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊東 -4 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　杉崎　充登   TEL.

鑑定評価額 7,720,000 円  １㎡当たりの価格 46,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊東市吉田字阿原５８２番３ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,150) 国立公(普通) （その他） 高度1種最高15m 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が見られ る区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道 川奈 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 川奈駅南西方 2.2km 法令 規制 （都） ２中専 (60,150) 国立公(普通) 高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の街区が整然とした住宅地域であるが、空地も見られることから、今後、住宅地域として徐々に熟成してい くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊東市内の住宅地域一円。需要者の属性は、同一需給圏内の３０～４０代の一次取得者が中心のほか、首 都圏在住者も見られる。近隣地域及びその周辺は郊外型店舗が多い国道１３５号線背後に位置する。街区や区画が整然 とした住宅地域で、空地も見られるが、住宅地の供給源となり需給は比較的安定している。中心価格帯は、土地で７０ ０万円～１１００万円、新築戸建住宅で２２００万円～２６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は郊外の住宅地域であり、居住の快適性が重視され、自用目的取引が価格形成の中心となっている。画地規模 が小さく、投資合理性のある配置設計に基づくアパート等の賃貸想定が困難であるため、収益価格は求めなかった。従 って、本件では市場性を反映して実証性に優る比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊東 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,700 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [104.0] 100 [139.8] [100.0] 100 46,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 回復傾向にあった観光業は新型コロナウィル ス感染症の影響を受けた。人口減少は継続し ており、市内の不動産需要は弱含み傾向にあ る。 街区・街路配置が整然とした住宅地域で、郊 外型店舗が多い国道１３５号線背後に存し、 市内郊外住宅地域の中では比較的利便性が高 い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.4 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％