別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 伊東 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊東 -3 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　深澤　竜介   TEL.

鑑定評価額 4,820,000 円  １㎡当たりの価格 30,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊東市鎌田字海立５０７番１５ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,150) （その他） 高度2種最高21m 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、ア パート等が見られる 住宅地域 西8.5m県道 水道、ガス、下水 南伊東 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北８．５ｍ 県道 交通 施設 南伊東駅南西方 1.2km 法令 規制 （都） １中専 (60,150) 高度2種最高21m ⑤地域要因の将 　来予測 山腹に位置する既存の住宅地域で、地域要因には特段の変化が見られないため、当面現状にて推移するものと予 測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊東市内の市街地の住宅地域である。需要者の中心は市内の居住者及び通勤者と考えられるが、コロナ禍 において従来からの６０代以降のリタイア世代の別荘的需要に加えて、首都圏からの３０代４０代の二か所住居的需要 も見られる。取引される価格帯は土地のみで、１５０㎡程度で４００～５００万円程度、新築の戸建てで２０００万円 程度が需要の中心になっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 適切な造成事例が収集できないため、原価法の適用を断念した。また、対象標準地は地積が少なくアパートマンション を建設し賃貸しても、配置や駐車場の確保が上手くいかないため、収益還元法の適用は不適と判断した。一方、伊東市 内の南部に位置する４取引事例を採用して査定した比準価格は、価格実証性に富むものである。そこで、信頼性の高い 比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍にあって、観光業の需要蒸発がある 一方、コロナ疎開等の新たな需要もある。 利便性のやや劣る既成住宅地域であり、地域 要因の変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％