別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 富士宮 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士宮 9-2 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　柳田　毅   TEL.

鑑定評価額 67,700,000 円  １㎡当たりの価格 21,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士宮市山宮字長穴２２３０番１外 ②地積 　(㎡) 3,192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1 工場 中小規模の工場のほ か倉庫等が見られる 工業地域 西6m道路 水道 富士宮 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ６ｍ道路 交通 施設 富士宮駅北方 5.0km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の中小規模工場や倉庫が見られる内陸部の工業地域で、特段の変動要因はないため、当面は現状のまま推移 するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士宮市を中心に隣接する富士市等に形成される工業地域である。需要者の中心は主として地元法人・個 人事業者であるが首都圏の法人も想定される。近隣地域及び周辺類似地域では工業地の取引が少なく、規模等のバラツ キも大きく、中心となる価格帯を見出すことは難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成の工業地域内に存し適切な造成事例が収集出来ないため原価法は適用しない。また、賃貸市場が未成熟な地域にあ るため収益還元法も適用しない。近隣地域及び周辺類似地域では、自用目的の取引により市場が形成され、当該市場に おける取引価格水準を指標に価格が形成されるものと認められることから、本件では市場性を反映し実証的な比準価格 を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ、対象不動産の鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士宮 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,900 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [141.1] [100.0] 100 21,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大規模物流施設需要は旺盛であるが、中小規 模の工場用地の取引は少ない状況が続いてい る。 交通施設へのアクセスが良好な内陸部の工業 地需要は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％