別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 富士宮 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士宮 9-1 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　隆史   TEL.

鑑定評価額 49,500,000 円  １㎡当たりの価格 29,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士宮市万野原新田字御殿跡３６８０番１３ ②地積 　(㎡) 1,662   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.2 工場 中小規模の工場が建 ち並ぶ国道に近い工 業団地 西8m市道 水道、ガス、下水 富士宮 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南   300 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 鉄工、部品工場を中心とした 工業団地 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 富士宮駅北方 3.1km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の工場が建ち並ぶ既成の工業地域で、格別の変動要因はないことから当分の間は現状を維持すると予測 する。地価は、やや下落から横ばいで推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士市、富士宮市を中心とした静岡県東部の中小規模の工業地域である。需要の中心は製造業等の地元中 小企業等である。景気回復による製造業等の業績回復の傾向が見られていたが、新型コロナウイルス感染症の影響を受 け、新規投資は少なく、企業も新たな不動産投資を決断しにくい状況にある。工業地域の取引件数は少なく、規模等も 様々であることから、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 土地取引の目的は殆どが自用の工場、倉庫等の建築を前提としており、工場、倉庫等の賃貸需要は弱く、賃貸市場は未 成熟であることから、収益還元法は適用しなかった。工業地域の取引は極めて少ないため、広域的な観点から取引事例 を収集し、取引事例比較法を適用した。本件では、需給動向との検討を踏まえ、市場性を反映した実証的な比準価格を 採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により、景 気は不安定な状態にある。不動産市況も当該 影響により全般的に弱含み傾向になりつつあ る。 中小工場が建ち並ぶ工業団地で、内陸部の工 業地の潜在的需要はあり、地価水準はやや下 落から横ばいである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％