別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富士宮 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士宮 5-2 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　米山　和志   TEL.

鑑定評価額 22,400,000 円  １㎡当たりの価格 88,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士宮市中央町１５０番５外 ｢中央町４－９｣ ②地積 　(㎡) 254   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 地区計画等 (90,400) 1:3 店舗兼住宅 Ｓ2 中規模の小売店舗が 多い駅前の中心的商 業地域 東20m県道 水道、ガス、下水 富士宮 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ２０ｍ県道 交通 施設 富士宮駅北方 150m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 富士宮駅に近い既成の商業地域で、地域要因に大きな変動要因はないが、郊外部及び周辺の集客力を有する大型 店舗との競合により繁華性の低下傾向が続くものと予測。 (3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     49,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は富士宮市及び富士市の商業地域である。需要者の中心は同一需給圏内の法人及び個人事業者であり 、同一需給圏外からの需要流入は少ない。集客力を有する店舗の出店は郊外部に多く、既成商業地域の繁華性は衰退傾 向にあり、需要は減少傾向。商業地域で、取引が行われる面積はバラツキがあり、取引価格の範囲は広く、取引件数も 少ないことから、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺では、賃貸事務所、賃貸店舗等も散見されるが、繁華性が低く、賃貸需要は少ない。収益価格は、土地価格に見合 う賃料水準が形成されていないため、低位に試算されている。駅に近い商業地域であるが、自用目的での土地取引が殆 どであることから、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考に止め、前年からの市場動向等の分 析を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　富士宮 5-5                 　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     88,700 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向が続いている。富士宮駅周辺 の既成商業地域の需要は弱く、繁華性は低下 傾向にある。店舗の出店は郊外部が主流であ る。 地域要因の変動はなく、繁華性の上昇は見ら れない。小売店舗等の新たな出店は殆ど見ら れず、衰退傾向。地価は下落傾向が続いてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％ -0.5 ％