別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富士宮 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士宮 -28 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　米山　和志   TEL.

鑑定評価額 7,930,000 円  １㎡当たりの価格 35,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士宮市大岩字峰谷戸４８１番８ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (30,50) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南西5m市道 水道、下水 富士宮 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   130 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 富士宮駅北東方 4.1km 法令 規制 １低専 (30,50) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の戸建住宅地域として概ね熟成されており、土地利用は現状程度で推移するものと予測される。周辺は宅地 供給が過剰で、地価は下落傾向が続くものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士宮市郊外の住宅地域である。需要者の中心は富士宮市内に居住又は勤務する２０代後半～３０代の一 次取得者である。富士宮市北部の郊外地区の宅地開発は依然として多く、供給過多の状態が続いている。需要の中心と なる価格帯は、土地の総額で６００万円～１，０００万円、新築の戸建物件で１，９００万円～２，７００万円程度と なっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とした郊外の住宅地域であり、自用の住宅建築目的での土地取引が大半である。低容積率で事業収支の 観点から、共同住宅を想定することが現実的ではないため、収益還元法は適用しなかった。富士宮市北部の郊外住宅地 域に存する取引事例を収集し得たことから、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留 意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士宮 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,400 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [104.0] 100 [136.8] [103.0] 100 35,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向。郊外では小規模の宅地開発 が多く見られ、供給過多の状況が続いている 。分譲地に比べると、既成住宅地の需要は弱 くなっている。 地域要因の大きな変動はない。値頃感も出始 めているが、新規に開発された分譲地との競 争力は弱く、地価は下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％