別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 富士宮 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士宮 -21 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　隆史   TEL.

鑑定評価額 2,970,000 円  １㎡当たりの価格 5,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士宮市猪之頭字大向１２８０番８外 ②地積 　(㎡) 594   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) 国立公(普通) （その他） 朝霧高原国立郷 (20,80) 不整形 1:2.5 住宅 Ｗ1 別荘等が見られる空 地の多い住宅地域 南6m私道 水道 富士宮 17.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   250 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 別荘地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 朝霧高原の熟成度の低い別荘 地 街 路 ６ｍ私道 交通 施設 富士宮駅北方 17.0km 法令 規制 ｢調区｣  (20,80) 国立公(普通) 朝霧高原国立郷 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は熟成度の低い別荘地域で、格別の変動要因はなく、現状を維持すると予測する。別荘地としての品等 ・競争力が低いこと、別荘需要自体が弱いことから、地価水準は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 別荘地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、朝霧高原を中心とする富士山麓の別荘地域並びに富士宮市北部郊外の集落地域を含む。需要者の中心は 市内居住者及び首都圏居住者等である。近隣地域は別荘のほかは、山林等の未利用地である。別荘地の需要は弱く、新 型コロナウイルス感染症の影響による移住目的等の別荘需要もみられず、地価水準は下落傾向で推移している。市場の 中心価格帯は、規模等によりその把握は困難であるが、３００万～５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域に存する賃貸市場が未成熟の別荘地の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。自己使用の別荘 建設目的の土地取引が中心であることから、朝霧高原の市場動向を考量し、富士山麓の別荘・集落地域を中心とする比 較的規範性の高い取引事例から試算した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により、景 気は不安定な状態にある。不動産市況も当該 影響により全般的に弱含み傾向になりつつあ る。 近隣地域は山林等が多い熟成度の低い別荘地 域で、供給は潜在的なものも含めて多いが需 要は少なく、地価は下落傾向で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％